નેશનલ કન્ઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રિડ્રેસલ કમિશન (NCDRC) એ મુંબઈના અપર વર્લી (લોઅર પરેલ)માં વર્લ્ડ વન પ્રોજેક્ટમાં ત્રણ ફ્લેટ ખરીદનારાઓને 12 ટકા વ્યાજ સાથે રૂ. 33 કરોડ પરત કરવાનો આદેશ આપ્યો છે. આ વિકાસકર્તાઓને જરૂરી વૈધાનિક મંજૂરીઓ વિના પ્રોજેક્ટને પ્રોત્સાહન આપવા અને ચાર વર્ષથી વધુ સમય સુધી કબજો મેળવવામાં વિલંબ કરવા માટે જવાબદાર ગણવામાં આવ્યા હતા.
પ્રોપર્ટી ખરીદનારાઓને અગાઉ પણ સમસ્યાઓનો સામનો કરવો પડતો હતો, પરંતુ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી એક્ટ 2016 (RERA કાયદો) ની રજૂઆત સાથે, આ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા અને જવાબદારી નોંધપાત્ર રીતે વધી છે. આ કાયદો ઘર ખરીદનારાઓ અને એલોટીઓને ઘણા અધિકારો આપે છે.
રેરા કાયદા હેઠળ, વિકાસકર્તાઓએ ખરીદદારોને પ્રોજેક્ટના તમામ તબક્કાઓની વિગતો આપવાની હોય છે. આ માહિતી વેચાણ કરાર અથવા ફાળવણી પત્રમાં સ્પષ્ટપણે લખેલી હોવી જોઈએ. લુથરા એન્ડ લુથરા લૉ ઑફિસ ઇન્ડિયાના પાર્ટનર ગિરીશ રાવતે જણાવ્યું હતું કે, “પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થવાના કિસ્સામાં, ફાળવણી કરનારને RERA કાયદા હેઠળ નિર્ધારિત ઉપાયોનો લાભ મળે છે.”
નિષ્ણાતોએ જણાવ્યું હતું કે બાંધકામ શેડ્યૂલ સ્પષ્ટ ન હોય તો ખરીદદારે બિલ્ડર-બાયર એગ્રીમેન્ટ (BBA) પર સહી કરવી જોઈએ નહીં. MyMoneyMantra.comના સ્થાપક અને મેનેજિંગ ડિરેક્ટર રાજ ખોસલાએ જણાવ્યું હતું કે ઘર ખરીદનારાઓ RERA વેબસાઇટ પરથી તેમના પ્રોજેક્ટ વિશે વિગતવાર બાંધકામ સમયપત્રકની માહિતી પણ મેળવી શકે છે.
હોમ લોન લેનારા ગ્રાહકોએ ખાતરી કરવી જોઈએ કે બાંધકામનો ચોક્કસ તબક્કો પૂર્ણ થયા પછી જ રિયલ્ટરને બેંકમાંથી રકમનો એક ભાગ મળે. એએસએલ પાર્ટનર્સના એસોસિયેટ પીસી રોયે જણાવ્યું હતું કે, ‘જો કોઈ ઘર ખરીદનારએ લોન લીધી હોય, તો તેણે ત્રિપક્ષીય કરાર અને લોન એગ્રીમેન્ટ કાળજીપૂર્વક તપાસવું જોઈએ જેથી ખાતરી કરી શકાય કે લોન ફાળવણી બાંધકામના તબક્કા અથવા બાંધકામના સમયપત્રક પર આધારિત છે.’
RERA એક્ટની કલમ 19 (3) મુજબ, ખરીદદારો તેમની મિલકતના કબજાનો દાવો કરવા માટે હકદાર છે. વધુમાં, બિલ્ડિંગ એસોસિએશન મિલકતના કબજાની તારીખથી સામાન્ય ઉપયોગના વિસ્તારોનો દાવો કરવા માટે હકદાર છે. ઘર ખરીદનારાઓએ બિલ્ડર-ખરીદનાર કરારના નિયમો અને શરતો તપાસવી જોઈએ અને ભવિષ્યમાં તેમના માટે હાનિકારક સાબિત થઈ શકે તેવી કોઈપણ પૂર્વ-અસ્તિત્વમાં રહેલી શરતોને તેમની સંમતિ આપવી જોઈએ નહીં.
RERA એક્ટની કલમ 19 (4) હેઠળ, જો ડેવલપર વેચાણ કરારની શરતોનું પાલન ન કરે તો એલોટીને રકમ પાછી મેળવવાનો અધિકાર આપવામાં આવ્યો છે. સાર્થક એડવોકેટ્સ એન્ડ સોલિસિટર્સના પાર્ટનર મણિ ગુપ્તાએ જણાવ્યું હતું કે, ‘RERA એક્ટની કલમ 18 હેઠળ, ફાળવણી કરનારને વિલંબના સમયગાળા માટે વ્યાજ સહિત સમગ્ર રકમ પરત માંગવાનો અધિકાર આપવામાં આવ્યો છે.’
AZB એન્ડ પાર્ટનર્સના વરિષ્ઠ ભાગીદાર રવિ ભસીનના જણાવ્યા અનુસાર, સુપ્રીમ કોર્ટે ગ્રાહક ફરિયાદના કેસમાં ચુકાદો આપ્યો હતો કે ફાળવેલ મિલકતના કબજા માટે વ્યક્તિને અનિશ્ચિત સમય સુધી રાહ જોવા માટે દબાણ કરી શકાય નહીં. વિલંબના કિસ્સામાં, તેને વળતરની સાથે વળતર પણ મળશે.
જો ખરીદદારે પ્રોજેક્ટની પ્રારંભિક રૂપરેખામાં કોઈપણ ફેરફાર માટે તેની સંમતિ આપી હોય, તો પણ વિલંબના કિસ્સામાં તેને રિફંડ મળશે. ભસીને કહ્યું, ‘જો એલોટીને લાગે છે કે સૂચિત ફેરફારો તેના પર પ્રતિકૂળ અસર કરશે, તો તેને રિફંડ માંગવાનો અધિકાર છે, ભલે તેણે ફાળવણી પત્રમાં તેની સંમતિ આપી ન હોય.’ આ એટલા માટે છે કારણ કે ખરીદનાર ફેરફારના પરિણામોને સમજ્યા વિના ફેરફાર માટે સંમત થયા હતા. તેને પરિણામ અગાઉથી જણાવવામાં આવ્યું ન હતું.
જો બિલ્ડર સમયસર મકાનનું પઝેશન આપવામાં નિષ્ફળ જાય તો ખરીદનારએ તેને કાનૂની નોટિસ મોકલવી જોઈએ. રોયે જણાવ્યું હતું કે જો ડેવલપર ઘરનો કબજો સોંપવામાં અથવા કાનૂની નોટિસનો જવાબ આપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ખરીદદારે વ્યાજ અને વળતર સહિત રિફંડ મેળવવા માટે RERA એક્ટ હેઠળ ઔપચારિક ફરિયાદ નોંધાવવી જોઈએ.
RERA એક્ટની કલમ 19 (5) હેઠળ, ખરીદદારોને બાંધકામ દરમિયાન તમામ મહત્વપૂર્ણ દસ્તાવેજો અને યોજનાઓ વિશે માહિતી મેળવવાનો અધિકાર આપવામાં આવ્યો છે. ભસીને કહ્યું, ‘આનો હેતુ ખરીદદારને પ્રોજેક્ટની સ્થિતિનું વિશ્લેષણ કરવા સક્ષમ બનાવવાનો છે. તે એ પણ નક્કી કરી શકે છે કે મિલકત ખરીદવાના તેના નિર્ણય પર કોઈ પ્રભાવ છે કે કેમ. જો વિકાસકર્તા સંમત ન હોય, તો ખરીદદાર કલમ 35 હેઠળ હસ્તક્ષેપ માટે અરજી કરી શકે છે.
પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરતા પહેલા તમામ જરૂરી દસ્તાવેજો તપાસો. ખોસલાએ કહ્યું, ‘આ કરવાથી ખાતરી થશે કે તમે જે પ્રોપર્ટી ખરીદવા જઈ રહ્યા છો તે કાયદેસર છે અને પ્રોજેક્ટ હેઠળ તમામ મુખ્ય નિયમોનું પાલન કરવામાં આવી રહ્યું છે. જો ડેવલપર કોઈપણ જરૂરી દસ્તાવેજ પ્રદાન કરવાનો ઇનકાર કરે છે, તો મનમાં એલાર્મની ઘંટડી વાગવી જોઈએ.
પ્રથમ પ્રકાશિત : ઓક્ટોબર 1, 2023 | 10:51 PM IST
